В Пермской ТПП обсудили изменения плотности и этажности застройки в городе

Она отметила, что Министерством, во-первых, планируется задать основные направления и параметры пространственного развития Перми на период до 2043 года. Во-вторых, разработать проектное решение по совершенствованию и развитию планировочной структуры. Также будут определены площадки, которые предназначены для жилищного строительства, производственного, коммерческого назначения, а также территории, которые будут подлежать реконструкции и трансформации с определением перспектив их дальнейшего развития.

По словам Татьяны Горх в актуализированных ПЗЗ предлагается изменить способ подсчета коэффициента плотности для того, чтобы влияние, которое сейчас этот коэффициент оказывает на потребительские характеристики возводимого жилья, минимизировать. Планируется повысить коэффициент плотности застройки, а также создать инструмент, который бы позволял гибко отклоняться от предельных параметров этажности. К слову, таким инструментом может стать предоставление возможности превышения этажности при сохранении качества проектных решений.

Плотность застройки.

На сегодня коэффициент плотности определяется исходя из соотношения площади здания к плотности земельного участка, что ведет к проблеме - застройщики пытаются минимизировать общедомовые площади и это негативно сказывается на потребительских качествах строящегося жилья. Поэтому краевым Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности предлагается исключить из этой формулы такие общие площади как, например, пристроенные парковки, и использовать в формуле только площадь продаваемых помещений площади участка.

При неизменном коэффициенте плотности, изменения в формуле расчета позволят увеличить на 15-25% параметры, которые сейчас закладываются при строительстве. Кроме того, этот подход благоприятно скажется на потребителях, т.к. застройщикам исчезнет необходимость проектировать максимально компактные холлы и коридоры.

В действующей редакции ПЗЗ значение коэффициента плотности коррелирует с показателями плотности застройки функциональных зон. Предложено сохранить эту взаимосвязь, но при этом увеличить предельную плотность до значений, которые позволят осуществить застройку многоквартирными домами, в т.ч. и в отдаленных районах.

Также предлагается оставить без изменений коэффициенты высокой плотности застройки, а коэффициенты средней и низкой плотности увеличить до 1,6 и тогда плотность повысится в т.ч. на окраинах.

Этажность.

Сейчас на окраинах Перми есть территории с домами высотой до 4-х этажей, ближе к центральным районам – до 10-ти этажей. Предполагается, что в рамках актуализации ПЗЗ, будут сохранены действующие ограничения по этажности, но при этом будет предусмотрен гибкий инструмент отклонений от этажности. Этот принцип будет работать в отношении территорий зоны многофункциональной застройки срединной части города, зоны многофункциональной жилой застройки, зоны жилой застройки, зоны удаленных городских центров, где нет цели сохранения сложившейся морфологии застройки.

При сохранении регламентированной плотности удастся получить отклонения от предельной этажности, но не более чем на 60%. Кроме того, обоснования отклонений этажности планируется рассматривать в каждом случае отдельно. Результатом нововведений станет увеличение этажности домов высотой до 6-ти этажей на территориях, где была разрешена этажность в 4 этажа и до 16-ти этажей, там, где ранее строились 10-ти этажные дома.

Далее подробной информацией о реализации проекта Комплексного развития территорий с участниками заседания поделилась Марина Маракина, статс-секретарь – заместитель министра, начальник правового управления Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.

Напомним, что проект Комплексного развития территорий подразумевает совокупность мероприятий, исполняемых в соответствии с документацией планировки территорий и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновления среды жизнедеятельности и территорий общего пользования.

Спикер подчеркнула, что существует четыре вида комплексного развития территорий (далее – КРТ): КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенной территории, КРТ по инициативе правообладателей.

Как отметила Марина Маракина, на сегодняшний день уже определены случаи, когда предоставляется субсидия лицам, заключившим договоры о КРТ жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию или приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, которые переселяются из аварийных домов, а также передачи жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и уплате возмещений за изымаемые жилые помещения.

Также спикер представила схему комплексного развития застроенных и незастроенных территорий, схему комплексного развития застроенных территорий по инициативе правообладателя на территории Пермского края, а также остановилась на особенностях КРТ.

Еще одна важная тема была раскрыта Людмилой Семериковой, и.о. начальника Инспекции государственного строительного надзора Пермского края. Она рассмотрела этапы взаимодействия застройщиков с Инспекцией, которые существуют сейчас, и какие планируется ввести далее.

В том числе Людмила Семерикова сообщила, что Инспекция все больше переходит в цифровизацию своей работы, в том числе запускает программу АИС «Стройкомплекс», созданию которой поспособствовала необходимость решить проблему должного исполнения функций застройщика (заказчика) при строительстве объекта, подрядчика и органов исполнительной власти.

Программа решает следующие цели и задачи:

1. Формирование единого информационного ресурса о состоянии сферы строительства Пермского края.
2. Осуществление мониторинга и анализа сферы строительства Пермского края.
3. Сокращение сроков и упорядочение процедур получения ИОГВ Пермского края, ОМС Пермского края, субъектами строительства информации об объектах капитального строительства, хода их строительства, реконструкции.
4. Повышение прозрачности осуществления контрольно-надзорных функций.
5. Автоматизация контрольно-надзорных функций.
6. Совершенствование процессов информационного взаимодействия участников строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Отдельно и.о. начальника Инспекции государственного строительного надзора Пермского края акцентировала внимание застройщиков на том, что в 2022 году взаимодействие застройщиков с Инспекцией будет вестись онлайн через личные кабинеты онлайн-программ как федерального, так и краевого уровня.

В завершение встречи исполнительным директором и основателем PropTech стартапа ООО «МЕТРИКС» Андреем Шинкаренко участникам заседания было презентовано цифровое решение для рынка недвижимости - «SREDA Умного Застройщика», которое представляет цифровую платформу для сценарного моделирования и Best-Use анализа в девелопменте недвижимости.