Определение платы за Сервитут еще 5-7 лет назад было достаточно редким видом оценочных услуг. Однако сегодня потребность бизнеса и частных лиц в определении такой платы постоянно возрастает.
Сервитут – это совместное пользование. Сервитуты устанавливаются, как правило, на земельных участках: для проезда, прохода, для прокладки подземных и наземных коммуникаций.
Заместитель руководителя Центра оценки Пермской ТПП, подчеркнул, что Пермская ТПП выдает три вида документов о стоимости либо плате:
- отчет об оценке;
- экспертное заключение;
- справка.
Сервитут может являться объектом оценки – согласно перечню объектов оценки, представленному в ФЗ об оценочной деятельности и Гражданскому кодексу. Гражданским кодексом также дается определение Сервитута как права ограниченного пользования. При этом возникает некоторая коллизия, при которой Сервитут может быть объектом оценки, является правом, однако не может быть самостоятельным объектом купли-продажи.Определение платы за сервитут может быть определено в рамках любого из документов. Наиболее частый вариант – в виде экспертного заключения по определению суда. При этом какая-либо из сторон дела инициирует Пермскую ТПП в качестве эксперта в Арбитражный суд Пермского края или районный суд Перми, - сообщил Юрий Данилович. - Также все чаще юридические и физические лица обращаются в Пермскую ТПП напрямую, заказывая справки (наиболее простой краткий документ) по сервитуту даже в случаях, когда сервитуты еще не установлены либо не определены их границы.
В данный момент в законодательстве отсутствуют четкие универсальные рекомендации и правила для расчета платы за различные виды сервитутов для частных лиц и сервитуариев. Имеющиеся Методические рекомендации включают термины, определения, общие понятия, принципы, но не содержат конкретных пояснений по расчетам. Имеется ряд авторских методик, но их неофицильный статус не позволяет использовать их в полной мере как доказательную базу в судах.
В данный момент действуют ряд нормативных актов для определения платы за сервитуты за земельные участки, находящиеся в муниципальной или федеральной собственности, но запросы бизнеса (как частных землевладельцев) такие документы удовлетворяют.
В связи с этим эксперты пытаются в своих расчетах монетизировать убытки, ущерб и упущенную выгоду, которые возникают у правообладателя из-за обременения сервитута. Результаты расчетов во многом зависят от квалификации и используемых экспертных оценок. А судебная практика по таким экспертизам достаточно разнообразна.
В Пермской ТПП придерживаются следующей схемы определения платы за сервитуты:
- Определение величины потери стоимости участка в результате обременения сервитутом.
- Определение соразмерной (периодической) платы за сервитут как функции, зависящей от потери стоимости.
- Проверка на предмет адекватности полученных значений платы за сервитут имеющимся данным об аренде на рынке недвижимого имущества.
Пермская ТПП имеет обширный многолетний опыт по определению платы за сервитуты для разных заказчиков. Эксперты ТПП принимали участие в экспертизах, где вопросы суда были более сложными и специфическими по сравнению со стандартными экспертизами по сервитутам, например:
- определение наиболее выгодного варианта проезда из нескольких, исходя из расчетов по определению платы за сервитут;
- определение платы за пользование покрытием проездов, дорог при установлении сервитута на земельный участок;
- определение платы за сервитут с учетом степени использования (интенсивности) пользователями.
Практика рассмотрения дел с экспертизами Пермской ТПП положительна! Стороны споров значительно продвигаются в делах после выполненных нами экспертиз, предоставленных в суд, либо дело заканчивается вынесением решения по величине платы, определенной экспертом-оценщиком Пермской ТПП.