Изменение цен рассмотрено по 3-м направлениям:
- административные районы г. Перми;
- микрорайоны города;
- в зависимости от характеристик домов (тип и материал здания).
Практически по всем районам города Перми наблюдается снижение цен. Наиболее существенное падение за год зарегистрировано в Индустриальном и Орджоникидзевском районах города. Наиболее стабильно себя проявили цены в Кировском и Ленинском районах города (в последнем отмечен небольшой квартальный рост цен). Аналитики «Инвест-аудит» отмечают, что дальнейшая динамика рынка будет зависеть от динамики платежеспособного спроса.
Наименьшее число предложений зарегистрировано в Ленинском и Орджоникидзевском районе. Интересным для анализа является резкое сокращение объема предложения в конце 2014 года – начале 2015 года, сменившимся ростом количества объектов на рынке. Наиболее вероятно это связано с повышенной активностью спроса в конце прошлого года, объясняемой нестабильностью в экономике и стремлением как можно быстрее закрыть начатые сделки.
По словам директора департамента оценки «Инвест-аудит» Евгения Железнова, годовая динамика по большинству микрорайонов отрицательная, однако на общем фоне выделяются микрорайоны Парковый, Закамск и Центр – здесь можно говорить о некоторой стабильности в ценах (предложения в наименьшей степени подвержены влиянию кризисных настроений в связи с большей ликвидностью объектов). Также интересными микрорайонами, с позиции ценовой динамики, являются районы Садовый, Нагорный, Гайва и Балатово, по которым наблюдается падение, превышающее среднее падение по рынку вторичной недвижимости. При этом отсутствует зависимость между динамикой цен в микрорайоне и его расположением относительно города, а также отсутствует зависимость между количеством предложений в микрорайоне и продемонстрированной им ценовой динамикой.
Аналитики «Инвест-аудит» делают вывод, что наиболее стабильными сегментами вторичного рынка недвижимости по типу дома, являются «малосемейки», их стоимость практически не изменилась, как за квартал, так и за год. Незначительное падение, было зарегистрировано для домов «улучшенной планировки» и домов «индивидуальной планировки». Существенное падение продемонстрировано в сегменте «хрущевок» и «полногабаритных домов». Вероятно, здесь сказывается зависимость от возраста дома: чем больше средний возраст выборки, тем выше уровень снижения цен по данной выборке. Это может быть объяснено смещением спроса с данных объектов в сторону бюджетных новостроек, обусловленного субсидированием по ипотеке и небольшими площадями новых объектов эконом класса.
По материалу стен дома одинаковую динамику показывают кирпичные и панельные дома, которая соответствует среднерыночному падению за год. Монолитно-каркасные дома проявили себя более стабильно и показали небольшой прирост за год.
Егор Чурин, генеральный директор «Инвест-аудит»:
Практически на всех сегментах рынка недвижимости наблюдается падение цен. В тех же сегментах, где продемонстрирован годовой рост, его величина существенно ниже уровня инфляции за анализируемый период. Можно утверждать, что независимо от сегмента, рынок вторичной недвижимости находится в рецессии. Нельзя однозначно утверждать, что падение остановилось, однако анализируя графики изменения цен по некоторым сегментам, можно увидеть, что наблюдается небольшой рост цен в начале октября. Дальнейшая динамика рынка будет во многом зависеть от ситуации в макроэкономике, а именно от объемов платежеспособного спроса (определяемого уровнем заработной платы и доступностью кредитных ресурсов). На сегодняшний день нет никаких оснований для начала роста цен, наиболее вероятно, что в ближайшее время не будет наблюдаться рост доходов населения. Тем не менее, под воздействием инфляции, наблюдается рост на строительные материалы, что является сдерживающим фактором для падения на рынке недвижимости.
Предполагается, что при отсутствии новых макроэкономических потрясений, уровень цен на вторичном рынке зафиксируется примерно на том уровне, которого он достиг на сегодняшний день. Вероятно продолжение падения стоимости низколиквидных объектов, предложение которых существенно превышает спрос.