Общая ситуация
По итогам 2015 года рост на рынке недвижимости наблюдается только в 7 городах, падение продемонстрировано в 27 городах, таким образом, падение цен наблюдается в 80% исследуемых городов. При этом Пермь находится ближе к последним строчкам представленного рейтинга изменения цен со снижением цен на вторичном рынке в размере 7,5.
Существенный рост продемонстрирован на рынке вторичной недвижимости Краснодара и Махачкалы. По Краснодару специалисты столкнулись с противоречивыми данными: часть экспертов заявляет о наличие роста, однако есть и те, кто говорит о падении. Участники рынка Краснодара говорят о сокращении темпов продаж в 2015 году. В Краснодарский край приток средств обеспечен в связи с эмбарго на продукты из Европы и Турции и планами государства по развитию отечественного сельского хозяйства.
Вероятно, это является причиной повышенного платежеспособного спроса, благодаря которому в городе наблюдается рост цен.
Более того, используемые в исследовании данные по средним ценам в городах и их изменениям не отражают реальной картины кризиса, так как они базируются на ценах предложений, которые отличаются от цен сделок. В докризисные годы, разница между ценами предложений и ценами сделок обычно составляла 2% - 5%, тогда как в 2015 году, согласно различным оценкам, уровень скидки достигал от 15% до 25%, а доля квартир, продающихся с дисконтом, достигала 60-80%.
В целом по России отмечается увеличение объемов предложения на 30-60%, что сопровождается существенным падением спроса на 10-60%. В начале 2016 года наблюдается активизация спроса на первичном рынке, в связи с сообщениями об окончании программы льготной ипотеки. Однако это приведет к быстрой реализации всего существующего на рынке спроса, и, следовательно, к еще большему его сокращению, что скажется на вторичном рынке.
В связи с повышением ключевой ставки Центральным Банком, несмотря на появление госпрограммы льготного кредитования, в 2015 году почти на треть сократилось количество сделок, с применением ипотечных кредитов. Одновременно с этим наблюдался рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам на треть.
Перспективы
В 2016 году ожидается продолжение снижения на вторичном рынке жилой недвижимости. Аналитики считают, что в 2016 году ожидается снижение цен в диапазоне от 5% до 15% в зависимости от региона, населенного пункта. Больше всего пострадают дотационные регионы с депрессивной экономикой – там резко сократится спрос.
Аналитики «Инвест-аудит» подтверждают данные экспертов рынка о перепроизводстве жилья. По их оценкам, на одного жителя в России приходится более 2 кв. м не проданного жилья, тогда как в 2011 году этот показатель составлял 0,85 кв. м. Ожидается рост данного показателя и в 2016 году, и следует ожидать, что этот фактор также окажет влияние на падение цен.
Специалисты отмечают, что в последние месяцы 2015 года динамика продаж оказывается ниже ожиданий, сокращается количество инвесторов в недвижимость. Этот рынок уже не является гарантом сохранения средств.
Происходит рост предложения на рынке, который сопровождается сокращением платежеспособного спроса, и по мнению аналитиков «Инвест-аудит», снижение цен на вторичном рынке недвижимости Перми сохранится в течение 2016 года.
Егор Чурин, генеральный директор «Инвест-аудит»:
В Перми и других городах (Казань, Екатеринбург) наибольшее падение рынка произошло в объектах старого фонда («брежневки», «хрущевки». Наименьшее – в новых домах (индивидуальная планировка).
Отмечено существенное снижение цен на квартиры малого метража. Но в Перми 2-комнатные квартиры падают в цене сильнее, чем 1-комнатные в отличие от других городов.
В начале 2015 года отмечен рост цен. В Перми цены росли до середины марта, и, начали снижение, так и не достигнув уровня 2008 года.
Наблюдается рост компаний-банкротов. Их количество выросло в 2.9 раза. Ожидается олигополизация рынка и появление крупных застройщиков. Возможен рост арендного бизнеса. На рынке предлагается очень высокий объем нереализованной недвижимости, которая может быть использована для сдачи в аренду. Это касается как первичного, так и вторичного рынка жилой недвижимости.