- отсутствие документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего договор аренды, отсутствие документов, подтверждающих полномочия представителя заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, отсутствие оригинала доверенности, отсутствие полномочий в доверенности;
- отсутствие технического либо межевого плана подготовленного в отношении части объекта недвижимости передаваемой в аренду при государственной регистрации договоров аренды части помещений, здания, земельного участка;
- отсутствие государственной пошлины при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
1. Относительно отсутствия документов, подтверждающих полномочия, Управление Росреестра по Пермскому краю разъясняет следующее. При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливается наличие всех необходимых документов и наличие полномочий представителя заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением. В случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности устанавливает наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями.
Подписать договор и сдать документы на государственную регистрацию от имени юридического лица могут его единоличный исполнительный орган, (директор, генеральный директор) или представитель по доверенности.
Единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор) вправе представлять организацию с момента назначения. Соответственно, основным документом, подтверждающим его полномочия, является Протокол общего собрания участников (для обществ с ограниченной ответственностью) или Протокол общего собрания акционеров (для акционерных обществ).
Доверенность от юридического лица должна быть представлена в оригинале. Специалист МФЦ должен указать в описи приема документов оригинал и копию доверенности, а оригинал может вернуть при приеме документов. Либо можно представить нотариально заверенную копию доверенности при отсутствии оригинала доверенности.
Протокол может быть представлен в виде копии, заверенной лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии такой печати).
В связи с вышеизложенным рекомендуем лицам, заключающим договор аренды, перед подписанием договора проверить документы, подтверждающие полномочия на заключение договора и представление интересов в регистрирующем органе, представить в целях государственной регистрации договора оригиналы указанных документов или копии, удостоверенные в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
2. Основной причиной, препятствующей проведению государственной регистрации договоров аренды части помещений, здания, земельного участка является отсутствие технического либо межевого плана, подготовленного в отношении этой части, в составе пакета документов представленных на государственную регистрацию.
Кадастровый учет такой части не образует нового объекта недвижимости. Сведения о части являются характеристикой объекта недвижимости и служат идентифицирующим признаком части объекта, переданного или подлежащего передаче в аренду. Процедура государственного кадастрового учета осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть (статья 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
То есть, если в аренду передается только часть помещения или здания, либо часть земельного участка, то прежде чем подавать документы на государственную регистрацию договора аренды, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического либо межевого плана (в зависимости от объекта недвижимости передаваемого в аренду).
3. По вопросу государственной пошлины при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды Управление Росреестра по Пермскому краю сообщает, что ст. 333.33 Налогового кодекса РФ были внесены изменения, в связи с чем Департаментом налоговой политики Минфина России Письмом от 06.10.2020 № 03-05-04-03/87113 разъяснены вопросы уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды.
Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то за совершение юридически значимого действия (государственной регистрации такого соглашения) должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, установленных подпунктами 22 и 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.
Таким образом, за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды (за исключением сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения) физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организацией - 22 000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).
За государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, государственная пошлина подлежит уплате в размере 350 рублей (подпункт 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).