ВОПРОС 1. Можно ли не платить за аренду в период режима повышенной готовности?
ОТВЕТ: Форс-мажор автоматически арендные платежи не приостанавливает и не прекращает. Если нет возможности платить за аренду полностью или частично, а в договоре о форс-мажоре условий нет, договаривайтесь с арендодателем по поводу изменения условий об оплате. Например, просите уменьшить размер платежей, отсрочить или рассрочить суммы на период пандемии, оплачивать только коммунальные платежи.
Ссылайтесь на статью 451 ГК о существенном изменении обстоятельств. Указывайте, что введенные ограничения не относятся к категории предпринимательского риска, при заключении договора вы не предвидели такого изменения обстоятельств.
Если контрагент не согласится изменить или расторгнуть договор, обращайтесь в суд. Вам придется доказывать следующие обстоятельства. Первый — стороны не учли при заключении договора возможность изменения обстоятельств, этот риск не распределили. Второй — вы не могли преодолеть причины изменения обстоятельств. Третий — изменение причиняет такой ущерб, что вы в значительной степени лишаетесь того, на что могли рассчитывать при заключении договора. Четвертый — из обычаев оборота или существа договора не следует, что риск изменения лежит на вас.
До момента изменения или расторжения договора вы должны исполнять свои обязательства и нести ответственность за просрочку оплаты. Если откажетесь, будьте готовы к тому, что арендодатель заблокирует помещение, отключит воду, электричество, начислит штрафы.
Не платить за аренду в этом году сможете, если вы субъект малого и среднего предпринимательства и арендуете помещения у государства или у муниципалитета (если ими приняты соответствующие нормативно-правовые акты), об арендных каникулах или отсрочке платежа. К сожалению, полностью от уплаты не освободят, но отсрочку получите, но сможете перечислять арендную плату за 2020 год равными частями в 2021 году.
Чтобы получить отсрочку, необходимо заключить дополнительное соглашение с арендодателем. На основании Распоряжения Правительства РФ от 19 марта 2020 года №670 отказать вам государство при аренде федерального имущества теперь не вправе. В течение трех дней с момента обращения с вами должны заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей за используемое федеральное имущество. В нем пропишут, что платежи за этот год будете вносить равными частями в следующем. Вы вправе предложить иные условия отсрочки, но государство вправе на них не соглашаться.
Например, администрация г. Перми своим постановлением от 1 апреля 2020 года № 301 предусмотрела аналогичные положения о сроках рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства и предоставления отсрочки по уплате по договорам аренды муниципального имущества и земли.
ВОПРОС 2 и 3.
(2) Предприятие сферы услуг. В связи с угрозой короновируса поток посетителей в последнее время рухнул, выручка тоже. Является ли это основанием форс-мажора для отсрочки или снижением платежей по аренде помещений, а также для приостановки платежей по ранее полученному кредиту?
(3) Организация-арендатор оказывает образовательные услуги. Было рекомендовано перейти на удаленный режим работы. Можно ли не платить аренду за все время удаленной работы?
ОТВЕТ: Нет, все эти обстоятельства форс-мажором не являются. В соответствии с законом и со сложившейся судебной практикой к обстоятельствам непреодолимой силы не могут быть отнесены предпринимательские риски, в частности, ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты.
В вышеуказанных случаях необходимо вести переговоры с контрагентами по изменению условий заключенных договоров.
ВОПРОС 4. Если губернатором или мэром из-за угрозы распространения короновируса будет принято решение о закрытии для посетителей торговых и развлекательных центров, а также других предприятий торговли, общественного питания, культуры и досуга, то это признают форс-мажорным обстоятельством? Повлечет ли такое признание автоматическое прекращение заключенных предпринимателями договоров аренды площадей или помещений?
ОТВЕТ: Если такие временные ограничения властями будут введены, то они, скорее всего, будут признаны в качестве обстоятельства форс-мажора и повлиять на решение вопроса об ответственности по договору. Однако никакого автоматического прекращения договоров аренды это не повлечет. В данном случае арендатор на основании положений договора аренды или Гражданского кодекса РФ вправе будет предъявить арендодателю требование об изменении условий договора, например, об уменьшении арендных платежей или об их отсрочке (рассрочке) на период действия ограничения, либо требование о расторжении договора.
Следует отметить, что распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 г. №670-р дано поручение Росимуществу и иным федеральным органам исполнительной власти обеспечить заключение с субъектами малого и среднего предпринимательства дополнительных соглашений к договорам аренды государственного имущества, предусматривающих отсрочку арендной платы в 2020 году, и уплату ее равными частями в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендаторами, по согласованию сторон. Правительством РФ также рекомендовано принять аналогичные меры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления.
ВОПРОС 5: Может ли арендодатель отказать арендатору в доступе к арендным площадям, товару, если есть разногласия, договоренности не достигнуты, оплаты нет?
ОТВЕТ: Надо смотреть, как написано в договоре. Чаще всего в договоре аренды ограничений к товару не предусмотрено, и это может быть злоупотреблением арендодателем правом. У нас в регионе был случай возбуждения уголовного дела в отношении арендатора, который взял и еще переместил товар, принадлежащий предпринимателю за неуплату арендной платы в другое помещение. Нужно максимально договариваться! Учитывайте риски, в гражданско-правовых отношениях стороны раны. Какое соглашение они подписали, есть ли там условия о блокировке в случае неоплаты? Если есть, тогда это законно, вы сами подписали это. Если этого нет, то действия арендодателя неправомерны, они могут быть обжалованы в суде.
Специалисты Пермской ТПП дают консультации бизнесу по разъяснению решений власти разного уровня, которые касаются порядка ведения бизнеса в период распространения коронавирусной инфекции. Если у вас есть вопросы, обращайтесь в Пермскую ТПП по телефону: (342) 235-78-48 или отправляйте свои вопросы через подвижную кнопку сайта в правом поле страницы.