ЕДИНЫЙ НОМЕР +7-342-235-78-48

Консультации

podgotovka.jpg

ВОПРОС-ОТВЕТ

На вопросы бизнеса отвечает директор юридического департамента, руководитель Центра правовой поддержки Пермской ТПП Олег Голенецких.

консультация.jpg

Организация в целях строительства приобретает земельный участок в собственность. Можно ли начать строительство на участке после передачи земельного участка, но до регистрации права собственности на него?

Ответ: до регистрации права собственности на земельный участок начинать строительство на земельном участке нельзя.

Основные риски: снос самовольной постройки, необходимость признания права собственности в судебном порядке.

Обоснование. В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ право на возведение на земельном участке зданий и сооружений, осуществления их перестройки или сноса принадлежит собственнику земельного участка. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу с положений п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким обозом для того, чтобы начать строительство на приобретенном земельном участке, необходима государственная регистрация права собственности на земельный участок.

консультация.jpg

Кто несет ответственность за затопление офиса по причине разгерметизации системы отопления в результате резких динамических нагрузок (гидроудара), если теплоноситель проходит в общем трубопроводе расположенной выше квартиры? Затопление произошло при запуске системы отопления жилого дома, в котором расположен офис. 

Ответ: за вред, причиненный затоплением, ответственность несет причинитель вреда. В рассматриваемом случае ответственность за ущерб возлагается на организацию, под управлением которой находиться многоквартирный дом.

Основные риски: отказ в возмещении вреда.

Обоснование. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. По правилам пункта 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

На необходимость применения аналогии закона к рассматриваемым правоотношениям указано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Исходя из системного анализа положений ст.ст.138, 161, 39 Жилищного кодекса РФ, п.п.6,10,11,42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006) за состояние общего имущества в многоквартирном доме отвечает организация, осуществляющая управление многоквартирным домом.

С учетом изложенного, поскольку разгерметизация образовалась в системе отопления общедомового стояка (общее имущество в здании), ответственность за прорыв системы отопления лежит на организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Данная позиция косвенно подтверждается решением Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491». 

консультация.jpg

Включаются ли в налогооблагаемый доход при УСН, ОСНО полученные из бюджета субсидии на возмещение части затрат коммерческой организации, являющейся субъектом малого и среднего предпринимательства, на приобретение имущества?

Ответ: субсидии, полученные из бюджета, субъектами малого и среднего предпринимательства в целях возмещения расходов (части затрат) по приобретению имущества, отражаются в составе налогооблагаемой прибыли лизингополучателя в качестве внереализационных доходов.

Основные риски: доначисление налога, привлечение к налоговой ответственности.

Обоснование. Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» оказание финансовой поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, может осуществляться в соответствии с законодательством Российской Федерации за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов путем предоставления субсидий, бюджетных инвестиций, государственных и муниципальных гарантий по обязательствам субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с статьей 78 Бюджетного кодекса РФ субсидии предоставляются организациям и индивидуальным предпринимателям на безвозмездной и безвозвратной основе в целях возмещения затрат или недополученных доходов в связи с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг.

Согласно ст. ст. 246 и 247 Налогового Кодекса РФ российские организации являются плательщиками налога на прибыль организаций, объектом налогообложения по которому является прибыль, полученная налогоплательщиком, определяемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами в соответствии с нормами гл. 25 НК РФ.При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее - доходы от реализации), определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, предусмотренном ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Пунктом 8 ст. 250 НК РФ к внереализационным отнесены доходы в виде
безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ.

Исчерпывающий перечень доходов, которые не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, установлен в ст. 251 НК РФ. Финансирование коммерческих организаций - субъектов малого и среднего предпринимательства в виде возмещения затрат данный перечень не предусматривает.

Необходимо отметить, полученные субсидии целевым финансированием в целях налогообложения прибыли не признаются и подлежат учету
при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе внереализационных доходов. При этом затраты, на возмещение которых предоставлены субсидии, учитываются налогоплательщиками при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе расходов.

Приведенная выше позиция подтверждается письмами Минфина России (например, письма Минфина России от 14.08.2009 N 03-03-05/156, от 24.08.2009 N 03-03-06/1/547, от 06.10.2009 N 03-03-06/4/85).

Обращаем внимание, что субсидии включаются в налогооблагаемый доход независимо от применяемых субъектами малого и среднего предпринимательства режимов налогообложения (ОСНО,УСН).

консультация.jpg

Подрядчик выполняет работы (ремонт) по договору. Стоимость работ определена сметной документацией. Сметы согласованы и утверждены, в сметах заложен коэффициент: "Производство работ в зимнее время (ГСН81-05-02-2007 табл 4п.1,1) 3,2%. При подписании акта КС-2 о приемке выполненных работ за июнь 2015 года, Заказчик требует , чтобы мы убрали этот коэффициент (производство работ в зимнее время) и пересчитали стоимость работ - так как работы производятся в летнее время. Таким образом, общая стоимость работ по договору уменьшится. Это законно?

Ответ: если условиями договора подряда установлена твердая цена за весь объем работ, то заказчик не вправе требовать ее уменьшения, несмотря на сезонный характер работ.

Основные риски: взыскание стоимости работ.

Обоснование. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Утвердив смету, стороны договора согласовали все существенные условия договора (ст. 432 ГК РФ), определили объем работ и их стоимость.

Соответственно оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой (п. 1 ст. 746 ГК РФ).

Если коэффициент «производство работ в зимнее время» утвержден в сметной документации и при этом применение такого коэффициента было установлено ко всей стоимости работ независимо от времени года, когда ведутся работы, то применение данного коэффициента становится договорным условием и является обязательным для сторон.

Как следует из пункта 3 раздела 1 Сборника сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время ГСН 81-05-02-2007, рекомендованных к применению Письмом Росстроя от 28.03.2007 N СК-1221/02 (далее - Сборник), нормы затрат на производство работ в зимнее время являются среднегодовыми и при расчетах за выполненные строительно-монтажные работы применяются круглогодично, независимо от фактического времени года, в течение которого осуществляется строительство. Исключение составляют объекты, строительство которых заказчиком предусматривается осуществить только в летний период, в этом случае нормы настоящего Раздела при составлении сметной документации и расчетах за выполненные строительно-монтажные работы не применяются. Следовательно, если по договору работы выполняются не только в летний период, то применение указанного Сборника является обоснованным в силу ст.421 ГК РФ.

Таким образом, поскольку стоимость работ согласована сторонами в договоре и определена сметной документацией с учетом согласованного сторонами коэффициента, который был отражен и принят сторонами при составлении сметной документации, цена по договору является твердой, фиксированной и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

Примеры из судебной практики в подтверждение вышеизложенного: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.12.2010 по делу N А27-5125/2010, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 17АП-12676/2011-ГК по делу N А60-29259/201, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 N 18АП-15195/2014 по делу N А47-3135/2014.

консультация.jpg

Между двумя организациями заключен договор аренды помещения, которое имеет изолированный вход с крыльцом. Согласно договору аренды обязанность по уборке общих площадей возложена на арендодателя, расходы на данные услуги включаются в арендную плату. Кто должен осуществлять уборку крыльца?

Ответ: очистку крыльца должен осуществлять арендатор.

Основной риск: ненадлежащее содержание имущества арендодателя.

Обоснование. Действующее законодательство не содержит понятия «общая площадь» применительно к арендным отношениям. Таким образом, представляется, что в договоре аренды фраза «уборка общих площадей» подменяет понятие «места общего пользования»/ «общего имущества в многоквартирном доме», которое содержится в Жилищном Кодексе РФ.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. По правилам пункта 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

На необходимость применения аналогии закона к рассматриваемым правоотношениям указано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В соответствии с п.3 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, подп. «г» пункта 2 части 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся ненесущие конструкции находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Исходя из этого, необходимо констатировать, что крыльцо в отдельное арендуемое помещение с изолированным входом обслуживает исключительно помещение, которое сдается в аренду.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, в рассматриваемой ситуации очистку крыльца должен производить арендатор.

консультация.jpg

Задать свой вопрос Вы можете, воспользовавшись специальной электронной формой «Задать вопрос» (электронная клавиша в шапке основной страницы юридического департамента), позвонив по телефону (342) 235-78-48 или написав письмо на адрес zakon@permtpp.ru.